本文来源:时代周报 作者:梁争誉
广州之后,深圳成为第二个跟进执行 " 认房不认贷 " 的一线城市。
8 月 30 日晚间,深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(以下简称《通知》)。
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《通知》称,为更好满足深圳市居民刚性和改善性住房需求,经深圳市政府同意,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在深圳名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
该政策自 2023 年 8 月 31 日起施行。
图源:深圳市住建局官网深圳执行 " 认房不认贷 " 政策,是落实主管部门提出优化调整房地产政策的具体表现。
8 月 25 日,住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,要求对个人住房贷款中住房套数认定标准进行优化,并将此项政策作为政策工具,纳入 " 一城一策 " 工具箱。深圳是广州之后,第二个跟进执行的一线城市。
对于政策的落地效果,多名业内人士认为," 认房不认贷 " 政策切中刚需及改善痛点,可以满足更多合理的居住需求,预计短期内成交量将有所上涨,但长期仍要看供求关系的变化。
首付压力大减
" 认房不认贷 " 政策带来的最直接变化,是改善型买家的首付压力大减。
根据深圳目前执行的住房信贷政策,首套房首付三成,二套房首付最高去到八成。以置换客群购买总价 500 万元的房子为例," 认房不认贷 " 前,首付五成,首付金额 250 万元,月供在 1.27 万元左右;" 认房不认贷 " 后,首付三成,首付金额 150 万元,月供在 1.77 万元左右。
可以直观看到," 认房不认贷 " 前后,置换群体的首付比例减少两成,首付金额减少 100 万元,但月供增加约 5000 元。
图源:乐有家研究中心" 认房不认贷 " 政策将利好改善型买家以及新市民。
乐有家研究中心表示,深圳作为移民大城,近年来涌入数百万新市民。他们中不少人可能在家乡置业过,已经失去了首次房贷的名额,到深圳后受限贷政策影响,买第一套房就至少需要五成首付,置业安家的门槛更高。根据该机构的一项调查,21% 的深圳市民希望获得的政策支持是,降低首付比例。
新市民贺俪(化名)告诉时代周报记者,新政出台后,她看到了在深圳 " 上车 " 的机会。
贺俪四年前已在老家贷款购置一套住房,考虑到换房成本高企,有生育计划的她原本打算一步到位,在深圳购买一套三房住房。但由于仍有一笔异地的房贷尚未还清,在深圳购买总价 750 万元以上的非普通住宅首付比例高达六成,她不得不搁置购房计划。" 认房不认贷 " 政策落地后,贺俪说," 周末可以继续看房了。"
" ‘认房不认贷’比较贴合实际的市场需求,切中了目前刚需及改善的痛点,可以满足更多合理的改善居住需求。" 乐有家营销总裁孟凡振告诉时代周报记者。
美联物业全国研究中心总监何倩茹向时代周报记者表示,深圳跟进 " 认房不认贷 " 政策,对外地有房但深圳无房以及在深圳 " 卖一买一 " 的客户来讲,是一个非常大的利好," 因为首付款只需要三成,贷款利率还可以享受到首套房的利率优惠。"
不会带来房价的明显反弹
" 认房不认贷 " 政策发布后,市场反应积极。
" 刚打完一圈销售同事的电话。" 在深圳有多个改善型楼盘在售的一民营房企营销口人士于爽(化名)告诉时代周报记者,新政落地即迎来 9 月旺季," 认房不认贷 " 政策会有一定的效果," 目前公司还是会继续执行原先的销售策略,抓紧窗口期赶紧出货。"
" 新政对改善型项目比较有利,有实质性利好,可以增加客户池。但对于核心区的豪宅项目或者是外围区域的刚需项目,影响不大,最多是提振信心。" 于爽补充称。
也有改善型群体表达了较为悲观的情绪。计划从宝安西乡置换到宝安中心区的王斐(化名)说," 虽然把房子卖掉就又能首付三成,但难点是怎么卖掉房子。" 来自乐有家研究中心的数据显示,截至今年 7 月末,深圳二手房挂牌量高达 52561 套,成交周期 168 天。
对此,于爽持乐观态度。" 二手房卖不掉,不也是因为买方被首付、月供的问题卡住了吗?其实就是一个循环的链条,原来无法闭环,现在至少打通了。"
政策利好提振,是否会带来房价的反弹?
孟凡振认为,在当前供需关系发生重大变化的背景下," 认房不认贷 " 政策可以进一步起到稳定预期的积极作用,但并不会带来房价明显的反弹。
根据乐有家研究中心统计,自今年 4 月房贷与二手房参考价脱钩以来,低于参考价成交的房源反而越来越多,达到 63%,市面上 80% 的房源是以参考价成交的。
" 当前深圳房价的水分与泡沫已挤压挥发,业主理性报价,买家为住而买房,投机需求锐减,市场更加稳定健康,也更有利于交易量回到正常水平。" 乐有家研究中心表示。
何倩茹建议,各方要珍惜来之不易的利好,切忌一有利好就涨价,这样才能更好地促进楼市的回暖。" 我们预计短期内市场会受到一定的刺激,交易量将有所上涨,但长期一点还要看供求关系的变化。"
孟凡振认为,若能同时解决高房贷利率及二套高额首付比例的突出问题,出台针对性强的配套措施,将有利于满足更多合理的改善需求释放,扭转当前房地产交易市场的颓势。